Los 12 cambios de la ley de alquileres que debes saber

La ley de alquileres en España experimentará una serie de cambios significativos en 2019. Lucas Fox te explica los cambios clave tanto para los propietarios como para los arrendatarios

Cambios en la ley de alquileres en España

ACTUALIZACIÓN del 22 de enero de 2019

  • Tras la sesión extraordinaria del martes 22 de enero de 2019, el Congreso de los Diputados ha cancelado el Real Decreto Ley 21/2018 que entró en vigor el 19 de diciembre y que modificó ciertos aspectos legales en los contratos de arrendamiento. Como aclaración:
  • Cualquier contrato que se haya firmado entre el 19 de diciembre y el 22 de enero no se verá afectado por esta modificación y mantendrá sus condiciones, por lo que los inquilinos no tendrán que firmar nuevamente ningún contrato de alquiler actualizado con las siguientes medidas.
  • El plazo mínimo de alquiler se sitúa de nuevo en 3 años, en lugar de los 5 (para particulares) y los 7 años (para empresas) que establecía el Real Decreto Ley 21/2018.
  • Las condiciones de extensión de contrato forzadas al propietario ahora volverán al plazo de 3 años (para particulares o empresas) y las extensiones tácitas volverán a 1 año como máximo y no a 3. 
  • Los propietarios ahora tienen la libertad de exigir a los inquilinos la fianza que consideren apropiada, sin ningún límite. Los inquilinos deberán pagar nuevamente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del cual el Real Decreto Ley 21/2018 los declaró exentos.
  • En cuanto a los honorarios legales de los inmuebles y los contratos, la ley ya no exige que sean aprobados por el arrendador cuando este sea una empresa. 

La ley de alquileres en España experimentará cambios significativos en 2019. Las modificaciones se han centrado principalmente en la duración de los contratos y el pago de los impuestos. Por este motivo, Lucas Fox te explica los cambios clave tanto para los propietarios como para los arrendatarios.

A partir del 19 de diciembre de 2018, ha entrado en vigor un nuevo paquete de medidas relativas a la ley de alquileres en España. Las modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ofrecen más seguridad a los inquilinos y otorgan a las comunidades de vecinos un mayor poder de veto sobre los pisos turísticos. El promedio de los contratos de arrendamiento pasará de tres a cinco años si el propietario es un particular y hasta siete años en los casos en que el propietario sea una entidad o una empresa.

Según el decreto, ahora también será más fácil para el arrendador y el arrendatario llegar a un acuerdo para renovar o mejorar la vivienda antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

La ley no se ha modificado con efecto retroactivo, por lo que solo se aplicará a los contratos de alquiler firmados a partir del 19 de diciembre de 2018, a menos que ambas partes acuerden que el contrato existente se regirá por esta nueva ley.

Cambios en la ley de alquileres

A continuación os mostramos los cambios más significativos de la nueva ley de alquileres que entró en vigor a finales del pasado mes de diciembre.

1. Período de alquiler más largo

El período de alquiler se ha extendido a 5 años en lugar de tres y hasta 7 años en el caso de que el propietario sea una entidad o una empresa. Durante este período, solo el inquilino puede cancelar el contrato. Así, si el arrendatario no avisa en menos de 30 días para rescindir el acuerdo antes de la fecha de renovación del contrato, el contrato se renovará automáticamente hasta que se alcance el período inicial de 5 años.

2. Período de renovación (plazo de prórroga tácita)

Después de los primeros 5 años de alquiler se podrá renovar el contrato hasta un segundo período de tres años. Anteriormente, el período de renovación era de un año.

3. Notificación de desalojo por parte del arrendador

Si el propietario necesita la propiedad para su familia de manera inmediata puede reclamarla después de un año de arrendamiento avisando al inquilino al menos 2 meses antes.

4. Vender una propiedad

Inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad garantizará al inquilino el derecho a mantener las mismas condiciones del contrato si se vende el inmueble.

5. Depósito

El depósito para alquilar la vivienda inicialmente se mantiene en un mes de alquiler. Estas condiciones se pueden modificar si se acuerda en el contrato, una vez que el período de 5 o 7 años haya finalizado.

6. Fianza

Con la nueva ley de alquileres el máximo importe que se puede pedir como fianza es de 2 meses de alquiler, a menos que el contrato inicial dure más de 5 o 7 años.

7. Revisión de alquiler

Una vez finalizado el período de 5 o 7 años, se renegociarán las condiciones del contrato entre el propietario y el inquilino de acuerdo a un índice nacional (IPC, IGC). En caso de que no haya acuerdo se aplicará el Índice General de Competitividad (IGC).

8. Mejoras en la vivienda

A no ser que el contrato establezca lo contrario, tras 5 o 7 años y dependiendo de la duración del mismo, si el propietario ha hecho mejoras en el inmueble tendrá la posibilidad de aumentar el precio del alquiler un mes después de que se hayan completado las obras. En este caso, el propietario debe informar al inquilino de los costes involucrados y del cálculo de la nueva renta por escrito; hay que tener en cuenta que esta no se puede aumentar en más de un 20%.

9. Costes e impuestos de mantenimiento

Ambas partes pueden acordar que los costes de mantenimiento, servicios e impuestos relacionados con la propiedad sean responsabilidad del inquilino, pero si lo hacen, deben agregarse al contrato.

10. Alquileres a corto plazo y comunidades de propietarios

Bajo la Ley de Propiedad Horizontal actual debe haber una decisión unánime para permitir o prohibir que las propiedades en la comunidad se registren para tener alquileres vacacionales. Esto se ha modificado para que solo sea necesaria una mayoría de 3/5 de los propietarios para tomar la decisión. Si hay una decisión positiva se deben hacer modificaciones en las propiedades individuales y/o cualquiera de las áreas comunes, así como establecer una tarifa comunitaria específica, o aplicar estas tarifas de la comunidad a las propiedades individual dedicadas al alquiler vacacional. Esta medida requiere otra mayoría de 3/5 y no puede ser más del 20% de las tarifas totales. Estos acuerdos no son retroactivos.

11. Desahucios por impago del alquiler

Este nuevo decreto establece la protección para aquellas personas en situaciones “socialmente vulnerables”, por lo que los Servicios Sociales pueden intervenir una vez que el juez haya emitido la orden de desahucio, poniendo el desalojo en espera hasta que se pueda encontrar una vivienda alternativa. La duración de la espera depende de si el propietario es un particular privado (un mes) o entidad legal (dos meses)

12. ITPAJD

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ya no se paga ni por parte del propietario ni por parte del inquilino.

Las tres ciudades españolas más importantes han visto un aumento significativo en los precios de los alquileres desde el último trimestre de 2011 hasta el último trimestre de 2018. El crecimiento medio anual en Barcelona ha sido del 7%, mientras que en Madrid y Valencia se ha situado en un 6%.

Ley de alquileres - Aumento de los precios de los alquileres

Si estás buscando una vivienda de alquiler, entra en nuestra web.

Vende o alquile tu propiedad rápido y al precio ideal

Disponemos de una creciente base de datos de clientes nacionales e internacionales que buscan comprar o alquilar propiedades en España, Andorra y Portugal. Nuestro equipo está experimentado en identificar los mejores compradores o inquilinos para tu propiedad, y así asegurar que podemos vender o alquilar tu casa rápido y al precio ideal.

Valoración inmobiliaria gratuita

Reciba gratuitamente el boletín informativo sobre nuestras propiedades

Unirse a la lista de distribución Unirse a la lista de distribución