Los directores de Lucas Fox hacen un repaso de 2019 y comparten sus previsiones para 2020

Desde Marbella hasta Madrid, los directores de Lucas Fox hacen un repaso del mercado inmobiliario durante 2019 y comparten con nosotros sus opiniones sobre 2020.

El escenario inmobiliario en España en 2020

Ha sido un año interesante para el sector inmobiliario español, puesto que los factores económicos y políticos han afectado a la evolución del mercado prácticamente de un mes para otro. Sin embargo, en general, han vuelto a ser unos doce meses positivos, y tanto los precios como el volumen de ventas han aumentado.

En nuestro análisis del mercado de 2019, estudiaremos más detalladamente cada una de nuestras regiones, pero por ahora compartiremos las opiniones de los directores de las principales oficinas donde operamos, quienes reflexionarán sobre la situación del mercado en 2019 y nos contarán sus previsiones para 2020.

Overview

«2019 ha vuelto a ser un año excepcional para Lucas Fox. En los tres primeros trimestres del año, las ventas han aumentado un 55% en el conjunto del grupo, en parte gracias a la finalización de proyectos de obra nueva en Barcelona. El número de transacciones de viviendas prime (por encima de los 900.000 €) también ha crecido casi un 40%, con una media de 2,1 millones de euros por transacción, lo que supone un aumento interanual del 27%.

De cara al futuro, prevemos que se mantendrán estas tendencias, pero también creemos que el mercado inmobiliario español, en conjunto, entrará en una fase más madura y prevemos que los factores que han permitido esta expansión (como el empleo, unas condiciones económicas favorables y la demanda extranjera) seguirán evolucionando positivamente, pero a un ritmo más constante.

Aunque el número de compradores extranjeros en España está aumentando poco a poco, actualmente ya suponen el 12,5% aproximadamente del total de compradores, un porcentaje considerablemente más elevado que en 2009, cuando representaban algo más del 4,2% de compradores. Debido a la situación política de México y Venezuela, también prevemos que más compradores de América Latina querrán aprovechar los beneficios culturales y educativos de España, así como la Golden Visa, especialmente en Madrid.

Los precios ya no son tan competitivos como en 2013-14, y el precio de la vivienda en Barcelona y Madrid ya ha superado los niveles de hace una década, pero siguen siendo considerablemente inferiores que los precios de París y Berlín, así como del Londres pre-Brexit. Esperamos que España pueda formar un gobierno estable pronto, lo que también tendrá un impacto positivo. No tenemos ninguna duda de que el país seguirá siendo una opción de inversión muy atractiva y un destino de estilo de vida fantástico durante muchos años más».

Alexander Vaughan, cofundador de Lucas Fox

Barcelona

«Hemos tenido un año excelente en Barcelona, principalmente gracias a que los inversores locales e internacionales han recuperado la confianza en el mercado inmobiliario catalán. A pesar de que se mantiene la incerteza sobre los posibles efectos de la crisis política, no ha tenido ningún impacto sobre las decisiones de los compradores. Los acontecimientos de 2018 propiciaron una corrección de precios de alrededor del 10%, lo que ha influido de manera positiva en la actitud de los inversores este año. Barcelona sigue atrayendo a gente de todo el mundo por su excepcional calidad de vida y por ser una ciudad con una oferta cultural y gastronómica muy rica, en la que los inversores en estilo de vida pueden encontrar viviendas atractivas a precios competitivos y con una excelente relación calidad-precio.

A lo largo del año hemos completado un gran número de transacciones de viviendas de obra nueva que se han estado construyendo durante los dos últimos años. Aunque esto ha contribuido positivamente al éxito de nuestros resultados de este año, no es la única razón. Más del 75% de las nuevas ofertas que hemos hecho este año eran de viviendas de segunda mano con un precio medio de algo más de 900.000€, lo que marca una tendencia para el próximo año.

Este año también hemos cerrado más operaciones que nunca de viviendas prime con un precio superior a 1,5 millones de euros, principalmente en la Zona Alta. La disponibilidad de proyectos de lujo de la mejor calidad, como las viviendas de la marca Mandarin Oriental en el paseo de Gràcia, está ampliando el mercado inmobiliario de Barcelona a nuevas cotas.

En cuanto a nuestros compradores en Barcelona, alrededor del 60% son extranjeros, principalmente del norte de Europa, y en general son empresarios, financieros y emprendedores de entre 35 y 55 años. Hemos observado un aumento de compradores de América del Norte y del Sur gracias a los nuevos vuelos directos a Barcelona desde las principales ciudades.

Somos optimistas con el mercado inmobiliario de Barcelona para el año 2020 y prevemos que nuestro negocio seguirá creciendo a un ritmo constante. Creemos que la confianza en el mercado ha llegado para quedarse y que el hecho de que Barcelona sea un lugar ideal para vivir, trabajar e invertir seguirá atrayendo a compradores internacionales de todo el mundo. Con las nuevas oficinas que tenemos previsto abrir, podremos aumentar aún más nuestra cuota de mercado, especialmente en la Zona Alta».

Rod Jamieson, director comercial de Lucas Fox

Madrid

«En 2019 hemos observado que la demanda de los inversores inmobiliarios ha seguido creciendo. El mercado doméstico fue algo más lento de lo que preveíamos a mediados de año a causa de la repetición de las elecciones y la falta de gobierno definitivo, pero en el último trimestre del año los compradores que estaban esperándose han empezado a comprar y la situación se ha estabilizado más o menos. Sin duda, el panorama político ha planteado algunos retos para el sector, así como la falta de productos atractivos disponibles en las zonas prime de Madrid. Principalmente, la demanda es de primeras y segundas residencias y destacan los compradores de México, Chile y Perú, regiones en las que ha aumentado el interés. La demanda de los compradores del norte de Europa también se ha mantenido.

Es una ciudad muy segura, también desde el punto de vista legal, y eso es positivo para los inversores. Los impuestos a la propiedad son bastante bajos en comparación con otros países y, aunque los precios han aumentado considerablemente en los últimos años, se mantienen competitivos en relación con Londres y París, y hay varias zonas céntricas no prime donde todavía es posible obtener buenas ganancias patrimoniales. La inauguración de importantes hoteles, como el Four Seasons y el Mandarin Oriental, también aumentan el atractivo de la ciudad. Tras el Brexit, seguramente Madrid ganará aún más atractivo entre las empresas con sede en Londres.

Próximamente, se completarán proyectos residenciales muy destacados, como la quinta torre, conocida como la ‘Torre Caleido’, en el paseo de la Castellana. La zona acoge a miles de estudiantes extranjeros así como escuelas de negocios de prestigio internacional, como el Instituto de Empresas (IE). Además, Amazon abrirá pronto una delegación en Madrid para coordinar sus servicios en la nube.

Los fondos de inversión siguen buscando oportunidades en Madrid y muchos de ellos se interesan por productos diferentes, como residencias de estudiantes o para la tercera edad, que ofrecen una rentabilidad muy atractiva. Así pues, las previsiones del sector empresarial son positivas.

Gracias a su calidad de vida, arquitectura, cultura, teatros, museos de fama mundial, excepcional gastronomía, conexión por tren de alta velocidad con el resto del país y vuelos directos a todos los continentes, tener un negocio en Madrid es cada vez más interesante».

Esther Gladen, directora de Lucas Fox Madrid

Valencia

“En Valencia, sigue creciendo la demanda de viviendas de segunda mano por parte de compradores internacionales, que actualmente representan una quinta parte de los compradores. Por otro lado, el número de compradores nacionales ha disminuido en un 15% en comparación con 2018.

Dado que Lucas Fox se centra mayoritariamente en compradores internacionales, hemos observado una tendencia positiva en cuanto a nuestras transacciones, tanto en venta como en alquiler.

Como cada año, el mercado inmobiliario nos ha planteado una serie de retos. Este año, la demanda de viviendas de alquiler por parte de clientes internacionales ha aumentado repentinamente y hemos tenido que suplirla de manera inesperada. Otro desafío ha sido la incertidumbre que se ha generado en el mercado de obra nueva, debido al aumento considerable de los costes de construcción.

Dada la actual incerteza económica a escala mundial, prevemos que se producirá una ralentización en el sector. El lado positivo de todo esto es que, al disminuir la demanda, se estabilizarán los precios. Esperamos que esta situación sea beneficiosa para Lucas Fox, ya que los clientes son cada vez más exigentes a la hora de encontrar una vivienda con una buena relación calidad-precio y buscan trabajar con una agencia que ofrezca un alto nivel de profesionalidad, conocimiento y experiencia. Esta es una de nuestras garantías para 2020.

Valencia continúa ofreciendo oportunidades interesantes a clientes internacionales, especialmente a aquellos que valoran el disfrutar de una alta calidad de vida y de todos los servicios que ofrece la ciudad. Si bien está disminuyendo la demanda entre clientes locales, los precios se estabilizarán y el mercado empezará a expandirse a un ritmo menos frenético, por lo que los precios de salida serán más realistas».

Juan Luis Herrero, socio de Lucas Fox Valencia

Maresme

«Ha sido un año complicado para la oficina de Lucas Fox Maresme y las ventas han decrecido ligeramente en comparación con 2018.  Aunque ha habido un movimiento notable en el mercado, en los últimos dos años la demanda en el segmento alto ha decrecido de manera importante. Son los compradores nacionales interesados en productos del segmento bajo-medio los que generan la mayor parte de las ventas, y en este segmento del mercado la competencia es muy dura. La caída de ventas en el mercado prime (más de 900.000 €) ha sido uno de los mayores retos este año para Lucas Fox.  La oferta limitada de productos de obra nueva de alta calidad en zonas prime también ha supuesto un desafío, ya que la mayor parte del parque inmobiliario del Maresme son viviendas más antiguas que requieren una renovación.

Más del 60% de las ventas han sido a clientes internacionales, con un amplio abanico de nacionalidades; entre ellos, los compradores chinos han sido los más activos. También hemos cerrado ventas con compradores de Oriente Medio, Argelia, Estados Unidos y Rusia, lo que demuestra que la región del Maresme es muy atractiva. Los compradores del Reino Unido han estado notablemente ausentes en 2019, ya que las negociaciones sobre el Brexit han causado mucha incertidumbre y han afectado negativamente al valor de la libra. Los compradores nacionales han representado el 40% de las ventas de Lucas Fox en 2019.

Una situación política estable entre España y Cataluña podría ser un factor influyente clave para el mercado inmobiliario del Maresme en 2020. No prevemos un crecimiento notable del mercado, pero la estabilidad política y económica debería ayudar a consolidar los precios y la demanda en esta zona. El Maresme sigue teniendo un valor excelente para los compradores, sobre todo para aquellos que buscan viviendas asequibles cerca de la playa y del centro de Barcelona. El número de compradores internacionales continúa al alza y la prestigiosa escuela internacional Hamelin Laie, de Montgat, es uno de los principales atractivos de la región para los clientes extranjeros».

Tom Maidment, socio de Lucas Fox Maresme

Tom Maidment- la vivienda de lujo en España

Costa Brava

«Hemos vuelto a tener un año excepcional y a batir récords en ventas en la oficina de Costa Brava. Este año, Lucas Fox ha cerrado las dos mayores transacciones residenciales de la región, lo que representa un total de 15,7 millones de euros. Así mismo, hemos incrementado nuestra cuota de mercado en el mercado residencial prime en Begur y Palafrugell, dos zonas clave.

Los compradores franceses han sido los más activos en 2019, sobre todo en las zonas prime de Begur y Palafrugell. El mercado nacional también ha estado activo, y hemos visto que más compradores rusos volvían al mercado. El número de compradores británicos ha bajado, debido principalmente a la incerteza que ha creado el Brexit y al debilitamiento y la inestabilidad de la libra esterlina.

Este año, se ha implantado en la Costa Brava una moratoria que suspende la concesión de nuevas licencias de construcción en zonas a 500 metros del mar, a lo largo de toda la costa. Esto ha frenado la entrada de promociones de obra nueva en el mercado y ha creado una cierta incertidumbre en torno al futuro de la construcción en esta zona, especialmente en el caso de grandes promociones con muchas unidades.

A pesar de todo, prevemos otro año fuerte en ventas en la Costa Brava, aunque sentimos cierta reserva ante el posible impacto del Brexit en la economía española y europea, sobre todo si no se cierra un tratado comercial o si vuelve a aumentar la posibilidad de que se produzca un Brexit sin acuerdo».

Tom Maidment, socio de Lucas Fox Costa Brava

Tom Maidment- la vivienda de lujo en España

Girona

«Este año ha vuelto a resultar excelente en ventas para nuestra oficina de Girona, incluyendo ventas de viviendas rurales y propiedades en Girona ciudad. Hemos consolidado nuestra posición como agencia líder en el segmento medio-alto del mercado rústico y hemos cerrado la venta de algunas de las viviendas rurales más exclusivas de la región. La oficina de Lucas Fox Girona, que abrió a principios de 2019, ya ha empezado a tener un impacto en el mercado de Girona ciudad y ha registrado un número considerable de ventas en las zonas más solicitadas de la ciudad. Más del 60% de las ventas de la oficina de Girona han sido a compradores internacionales de una demografía muy variada. Los compradores británicos han representado aproximadamente el 30% de las ventas, pero también hemos tenido clientes de Sudáfrica, México, Estados Unidos y Hong Kong. El 40% de las ventas han sido a clientes nacionales.

Un desafío constante es el suministro de productos en zonas prime de Girona ciudad, así como de viviendas rústicas de lujo en las zonas más codiciadas del Baix Empordà. Prevemos que tanto el mercado de viviendas rústicas como el de Girona ciudad seguirá expandiéndose en 2020. A lo largo de 2019, los precios han aumentado considerablemente en Girona ciudad, y esta localidad se ha convertido en una alternativa interesante y más asequible que Barcelona para compradores e inversores. El estatus de la zona como uno de los centros más importantes para los aficionados y los profesionales del ciclismo es uno de sus mayores atractivos para los compradores internacionales. La demanda de viviendas rústicas en Girona ha aumentado en 2019 y prevemos que esta tendencia siga al alza en 2020, representando un área clave de crecimiento para Lucas Fox en Cataluña».

Tom Maidment, socio de Lucas Fox Costa Brava y Girona

Tom Maidment- la vivienda de lujo en España

Sitges

«Para nosotros ha sido un año fenomenal en lo que se refiere al número de transacciones cerradas. La mayor parte de estas ofertas se situaban en un rango de precios medio, alrededor de los 700.000 €. Hemos superado nuestro objetivo, aunque no hemos cerrado ninguna transacción de alto valor. La mayor parte de los compradores provenían del norte de Europa, aunque también hemos trabajado con clientes nacionales. La edad de los clientes oscila entre los 35 y los 60 años. Hemos recibido a numerosas familias que buscaban un nuevo hogar o una segunda residencia en Sitges para alquilarla cuando no están, ya sea una villa con vistas al mar o un piso en el centro (sobre todo áticos con vistas al mar).

Como de costumbre, nuestros desafíos principales han sido encontrar viviendas de alta calidad que podamos ofrecer a nuestros clientes, y convencer a los propietarios de sacar sus viviendas al mercado a un precio razonable y con la mejor presentación posible: limpia, ordenada y organizada. Actualmente, también observamos una falta de viviendas de alquiler turístico para suplir la demanda existente, así como una falta de áticos con vistas al mar.

Esperamos que las ventas se mantengan al mismo ritmo durante el próximo año. Por ahora ya tenemos un par de transacciones muy exclusivas en curso».

Rachel Haslam, directora de Lucas Fox Sitges

Rachel Haslam, Directora de Lucas Fox Sitges

Marbella

«En comparación con los dos años anteriores, en 2019 hemos observado una desaceleración en el número de compradores y de ventas en general, concretamente entre los compradores internacionales. En cambio, no ha habido una desaceleración en el número de viviendas construidas. Actualmente hay unos 250 proyectos de obra nueva en la Costa del Sol. El resultado es que ahora se ha convertido en un mercado de compradores y se han ido aplicando descuentos y ofertas a los precios finales de muchos proyectos nuevos para poder cerrar más transacciones.

Desde hace tres o cuatro años, cuando creció el volumen de proyectos de obra nueva, hay más proyectos que están a punto de completarse o que ya se han completado, y todavía hay una cantidad considerable de viviendas por vender. Como consecuencia positiva, esto significa que durante 2020 tendremos disponibles más viviendas llave en mano ya completadas.

El cambio en la oferta y la demanda del mercado de obra nueva también ha influido en el mercado de viviendas de segunda mano: los precios finales han ido bajando porque los vendedores aceptan ofertas más bajas.

En cuanto a la nacionalidad de los compradores, vemos a menos clientes de Reino Unido, especialmente con un presupuesto por encima de los 400.000 €. También hemos observado un descenso del número de compradores escandinavos, que durante los últimos cinco años han desempeñado un papel destacado. En cambio, los belgas y los holandeses siguen interesándose por la Costa del Sol. También hay menos jubilados y compradores de más de 55 años. La mayoría de los clientes actuales buscan aprovechar el estilo de vida de la región, aunque muchos también quieren obtener unos ingresos adicionales alquilando la vivienda, como mínimo para cubrir los gastos operacionales. Así pues, los clientes se interesan cada vez más por viviendas con instalaciones de estilo de vida y tipo resort, o que tengan estos servicios cerca.

No tenemos claro qué ocurrirá en 2020, debido al Brexit y a la incertidumbre económica a escala mundial, pero seguirá siendo un mercado de compradores. Al principio puede que la sobreoferta de proyectos resulte en unas estrategias de ventas y de marketing más agresivas por parte de los promotores. Algunos promotores competirán mejorando la calidad del producto y de sus servicios, pero muchos otros seguramente reducirán los gastos para poder ofrecer precios más bajos.

Es por esto que es cada vez más importante que los compradores se informen bien y escojan los proyectos de mejor calidad y con una relación calidad-precio más segura, y para ello hay que buscar asesoramiento independiente».

Stephen Lahiri, socio de Lucas Fox Marbella

Ibiza

«Ha sido un año complicado para el mercado inmobiliario de Ibiza: después de varios años de constantes incrementos de dos dígitos en los precios, hay una sensación generalizada de que los precios han llegado a su pico durante el último año y que ahora es inminente una importante corrección de precios. Aunque el turismo ha bajado un 20% en dos años consecutivos, la demanda de villas de lujo de buena calidad con vistas atractivas en esta isla única del Mediterráneo sigue siendo muy alta. Los compradores ya no están dispuestos a pagar cualquier precio por la casa de sus sueños y negocian duro para obtener ofertas más bajas. Los propietarios se encuentran con que necesitan ajustar sus expectativas de tasación si quieren vender. Durante este año han salido al mercado varias promociones de obra nueva de lujo de la mejor calidad, que están muy demandadas. Muchos compradores se sienten atraídos por la posibilidad de comprar viviendas sin complicaciones, con garantía, bien construidas y sin problemas de urbanismo, que a menudo surgen en las viviendas de segunda mano en Ibiza.

Los compradores de Ibiza son principalmente de Europa del Norte, de 35 a 55 años, con una concentración de holandeses, alemanes, franceses y un número reducido de compradores del Reino Unido. La principal motivación de compra es tener una segunda residencia, aunque cada vez hay más profesionales de éxito del sector de la informática con familias jóvenes que se han trasladado a Ibiza para llevar un estilo de vida más saludable. Las escuelas internacionales están muy solicitadas y reciben un número muy elevado de matrículas. Ibiza también atrae a un público hippy chic, holístico y respetuoso con el medio ambiente, que quiere vivir en un entorno privilegiado y de gran belleza natural para disfrutar del aire libre.

Ibiza sigue teniendo y tendrá siempre sus seguidores fieles. Para muchos, cuando te enamoras de Ibiza, siempre querrás volver. Con el paso del tiempo, la mayor disponibilidad de viviendas exclusivas, servicios de lujo y una gastronomía y clubes de playa de gran calidad atraen cada vez más a una clientela discreta de alto poder adquisitivo. El próximo año el mercado continuará con la corrección de precios y los compradores encontrarán lo que buscan a un precio más razonable. Prevemos ver un mayor desarrollo de promociones de lujo que ofrezcan servicios de élite que satisfagan este segmento del mercado».

Rod Jamieson, director comercial de Lucas Fox

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