Publicado 04/03/2020 por Carrie Frais

Análisis de Lucas Fox del mercado inmobiliario español de 2019: España

Un resumen de la situación del mercado inmobiliario español en 2019 según las cifras oficiales y las de Lucas Fox.

Economía, política y turismo

Finalmente, tras dos elecciones generales en nueve meses, España tiene un gobierno de coalición, formado por el Partido Socialista (PSOE), liderado por Pedro Sánchez, y por Unidas Podemos, encabezado por Pablo Iglesias. Esperamos que el nuevo gobierno proporcione una cierta estabilidad después de un año de incertidumbre política, y que resuelva los conflictos políticos, territoriales y sociales actuales: una tarea ardua, pero que podría tener efectos muy positivos.

Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), se prevé que la economía española crezca un 2,1% durante 2019, y se prevé una expansión del 1,6% en 2020. En comparación, se pronostica que la UE crezca un 1,3%, Alemania un 1,1%, Francia un 1,3%, Italia un 0,5%, Reino Unido un 1,4% y Estados Unidos un 2%. En noviembre de 2019, el paro se situó en el 14,1% (Eurostat) y los últimos datos del gobierno muestran que hubo un aumento de 384.373 empleados (un incremento anual del 2,02%) en diciembre de 2019.

Reino Unido ha abandonado la UE más de tres años y medio después del referéndum, pero aún tiene que llegar, entre otros, a un acuerdo comercial. El periodo del acuerdo provisional finaliza el 31 de diciembre de 2020, momento en el que tanto los ciudadanos españoles residentes en Reino Unido como los ciudadanos británicos que vivan en España deberán conocer las condiciones de su situación. España siempre ha mantenido que se adaptará a las nuevas regulaciones de Reino Unido, aunque estas aún no se conocen. Desde la abrumadora victoria electoral del partido conservador británico en diciembre de 2019, la libra esterlina se ha fortalecido frente al euro (1 libra vale actualmente alrededor de 1,18 euros), lo que debería servir como motivación para los compradores británicos en el año 2020.

Los tipos de interés, que permanecen muy bajos, hacen de los préstamos una opción muy atractiva. Algunas entidades de crédito ofrecen hipotecas a tipo fijo a partir de un 1,55% y a tipos variables a partir de un 1,15%, por debajo del Euribor.

España está cerca de batir un récord de visitantes por séptimo año consecutivo. Los datos de noviembre de 2019 muestran que el número de turistas extranjeros aumentó un 2,8% interanual, hasta alcanzar los 4,7 millones de visitantes. Sobre todo, se observó un aumento de visitantes de Francia (un 21% más), de los Países Bajos (un 11% más) e Irlanda (también un 11% más), según el Instituto Nacional de Estadística de España (INE).

Mercado inmobiliario, España

Ventas de Lucas Fox

Lucas Fox volvió a tener otro año positivo en 2019, en el que tanto el volumen como el valor de las ventas aumentaron significativamente. El número de transacciones en el conjunto del grupo (formado actualmente 24 oficinas) ha crecido un 48%, y el valor de las ventas ha aumentado un 57%, en comparación con 2018. Las viviendas de obra nueva representaron el 32% del total de las ventas. El precio medio de la vivienda también ha aumentado: de 869.417 € a 923.256 €, lo que supone un incremento del 6%.

Las zonas que han observado un crecimiento más destacado son Barcelona, donde las ventas han crecido un 78%, y la localidad costera catalana de Sitges, donde hubo 2,5 veces más ventas que en 2018. En 2019, se han abierto oficinas nuevas en Girona, Pozuelo, Platja d’Aro y Sant Cugat del Vallès, que se suman a las siete oficinas que se abrieron en 2018 (Alicante, Andorra, Málaga, Menorca, Tarragona, Vigo y Vilanova i la Geltrú,) donde el total de las ventas se ha triplicado con respecto al año anterior.

Transacciones de lujo de Lucas Fox

Las ventas de viviendas valoradas en más de 900.000 € aumentaron un 30% en todo el conjunto, con un precio medio de algo más de 2 millones de €, un incremento del 21% en comparación con el precio medio de las viviendas de lujo vendidas en 2018. Las zonas que registraron un mayor aumento de la venta de viviendas de lujo fueron Barcelona (un aumento del 50%), Madrid (un aumento del 30%) y Sitges (un aumento del 33%).

Transacciones de obra nueva de Lucas Fox

El número de ventas de obra nueva en 2019 se triplicó en comparación con las ventas de 2018, en gran parte debido al alto número de viviendas de obra nueva que se finalizaron en Barcelona en 2019. Estas se ubican sobre todo en los barrios del Eixample y de Sant Martí (que incluye la zona de Diagonal Mar). En 2019, el precio medio de una vivienda de obra nueva vendida por Lucas Fox fue de 936.346 €, un 8% menos que el precio medio de una vivienda de obra nueva vendida en 2018.

Perfil del comprador de Lucas Fox

Si observamos el perfil del comprador en el conjunto del grupo, el 58% de los compradores eran extranjeros, un porcentaje menor al de 2018 (66%), y el 42% eran españoles. La motivación de compra se sigue dividiendo bastante equitativamente entre los clientes que han adquirido una vivienda como residencia principal (33%), los que quieren una segunda residencia (29%) y los que buscan una fuente de inversión (30%), mientras que un 6% tenía como fin obtener una Golden Visa.

Comprador Lucas Fox: España 2019

El 60% de los compradores de viviendas de lujo (las que superan los 900.000 €) provienen del extranjero. Los compradores internacionales representan una porción ligeramente mayor de compradores cuando se trata de adquirir una vivienda de obra nueva (67%).

Los compradores de viviendas de lujo optan por utilizarlas como primera residencia (37%), como segunda residencia (36%) o como fuente de inversión (22%). En el mercado de obra nueva, la mayor parte de los compradores adquieren la vivienda como inversión (38%) y el resto se divide principalmente entre los que la compran como segunda vivienda (27%), como vivienda principal (16%) y como medio para obtener una Golden Visa (15%).

Comprador de Lucas Fox Lujo: España 2019

Comprador de Obra Nueva: España 2019

Precio de la vivienda, España

El precio medio de la vivienda en España ha observado un aumento interanual del 4,6%, comparando datos de diciembre de 2018 a diciembre de 2019, según el portal inmobiliario Idealista. El precio de la vivienda ha crecido casi un 13% desde diciembre de 2014, momento en el que tocó fondo en todo el país, pero todavía se mantiene casi un 13% por debajo de las cifras de diciembre de 2007, cuando se alcanzaron máximos históricos; esto podría indicar que sigue habiendo margen para el crecimiento. Las provincias que registraron algunas de las subidas de precios más importantes fueron la provincia de Málaga (8,5%), las Islas Baleares (6,6%) y la provincia de Girona (5,2%). Los precios en la provincia de Valencia aumentaron un 3,5%, en la Comunidad de Madrid un 3,3% y en la provincia de Barcelona un 3,2%. Los precios en Madrid ciudad aumentaron un 1,3% (3.732 €/m2) y en la ciudad de Valencia un 3,1% (1.779 €/m2). No obstante, en el caso de Barcelona, parece que el precio de la vivienda se está estabilizando tras cinco años de crecimiento continuo. En 2019, bajaron un 2,5%, con un precio medio de 4.115 €/m2 en diciembre de 2019.

Tanto Madrid como Barcelona (ciudades) han sobrepasado los precios registrados en diciembre de 2007: un 6,8% y un 1,1%, respectivamente. Los precios en Valencia ciudad se mantienen un 24,6% por debajo de los de diciembre de 2007.

Si comparamos los precios de las tres principales ciudades de España entre diciembre de 2019 y diciembre de 2014, cuando el mercado empezó a recuperarse, se observa que Madrid ha experimentado un crecimiento del 38,6%, Barcelona un 34,4% y Valencia un 30,2%.

Media de precios de venta: España 2019

Media de precios de venta: España 2019

Evolución interanual del precio de la vivienda: España 2019

Transacciones, España

Según estadísticas del Gobierno, el número de ventas en los primeros tres trimestres de 2019 ha descendido un 4,1% en comparación con el mismo periodo de 2018, rompiendo la tendencia de los años anteriores. Esta tendencia se ha observado en prácticamente todas las regiones y ciudades de España, y se debe principalmente a la inestabilidad política que hubo durante la primera mitad del año. Las cuatro provincias que sufrieron una mayor caída de las ventas fueron las Islas Baleares (14%), Málaga (11,5%), la Comunidad de Madrid (9,4%) y la Comunidad Valenciana (7,8%). Durante los tres primeros trimestres de 2019, el número de transacciones en España fue un 62% mayor que durante el mismo periodo de 2014, aunque sigue estando un 36% por debajo de la cifra del mismo periodo de 2007, durante el máximo histórico de precios. La tasa de crecimiento anual compuesto (TCCA) de las transacciones del conjunto de España en los primeros tres trimestres de 2019 es solo un 10% más elevada que la del mismo periodo de 2014.

Transacciones de venta: España 2019

Transacciones de venta: España 2019

En los primeros tres trimestres de 2019, el número de transacciones en las principales ciudades de España siguió la misma tendencia que en las provincias, con caídas anuales del 13,9% en Valencia y del 10,7% en Madrid. Este decrecimiento fue mucho más ligero en Barcelona, donde las ventas solo cayeron algo más del 1% en comparación con el mismo periodo de 2018. Sin embargo, las viviendas de obra nueva registraron un crecimiento del 1,2% en todo el país. Uno de los incrementos más notables fue en Valencia, donde la venta de viviendas de obra nueva casi se triplicó en los primeros tres trimestres de 2019 en comparación con el mismo periodo en 2018, pasando de 184 a 534 ventas. En Madrid, la venta de viviendas de obra nueva aumentó un 5,9%, pero en Barcelona disminuyeron un 10,3%.

Transacciones de venta: España 2019

Compradores extranjeros, España

En el tercer trimestre de 2019, los compradores extranjeros representaron casi el 12,6% de los compradores de viviendas españolas, según datos de Registradores de España. En cambio, en 2009 solo supusieron el 4,2% de los compradores. Entre las regiones con mayor porcentaje de compradores extranjeros encontramos la provincia de Málaga (que incluye la Costa del Sol), donde casi el 29% de los clientes eran internacionales; las Islas Baleares, donde representaron el 28% de las ventas, y la provincia de Girona (que incluye la Costa Brava), donde casi un 28% de las ventas fueron a clientes extranjeros. La provincia de Alicante (que incluye la Costa Blanca) se mantiene como la región con el mayor porcentaje de compradores extranjeros: supusieron casi un 41% de todas las ventas del tercer trimestre de 2019. En el tercer trimestre de 2019, la mayoría de compradores extranjeros en España procedían de Reino Unido (14,3%), Francia (8,4%) y Alemania (6,6%).

Compradores extranjeros: España 2019

Nótese que los siguientes datos son provisionales:

  • INE (turismo, desde enero de 2019)
  • Ministerio de Fomento (desde el T3 de 2019)

Ver el análisis de Lucas Fox del mercado inmobiliario español de 2019: Barcelona
Ver el análisis de Lucas Fox del mercado inmobiliario español de 2019: Madrid
Ver el análisis de Lucas Fox del mercado inmobiliario español de 2019: Costa Blanca y Valencia
Ver el análisis de Lucas Fox del mercado inmobiliario español de 2019: Costa Brava y Girona
Ver el análisis de Lucas Fox del mercado inmobiliario español de 2019: Costa Sur de Barcelona
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