28001: el código postal más valioso de Madrid y por qué es clave para los compradores prime

En el mercado residencial de Madrid, el código postal 28001 se ha consolidado como un auténtico punto de referencia. Corresponde en gran medida al barrio de Recoletos, en pleno distrito de Salamanca, y es hoy el código postal más caro de España para la compra de vivienda, según datos notariales.

En 2025, el precio medio alcanzó los 11.702 euros por metro cuadrado, con meses puntuales en los que se superaron los 13.300 euros. Estos niveles sitúan a Recoletos por delante de otras ubicaciones prime tradicionalmente comparables, incluidas algunas zonas de Baleares, y claramente por encima de los códigos postales colindantes dentro del propio distrito de Salamanca.

Para los compradores que operan en el segmento más alto del mercado, no se trata solo de un titular sobre precios. Es el reflejo de un cambio más profundo en la forma en que se estructura, se valora y se accede al mercado residencial prime de Madrid.

Del distrito a la microlocalización

El distrito de Salamanca suele tratarse como un todo, pero los compradores prime hace tiempo que han dejado de verlo así. Hoy, el valor se define a escala de calle y, en muchos casos, por tramos muy concretos de una misma vía.

Como señala Paloma Pérez Bravo, CEO residencial de Dils Lucas Fox, “la ubicación en el mercado de lujo ya no es un concepto macro. Los compradores analizan calles muy específicas e incluso tramos concretos, en función de la luz, las vistas, el nivel de ruido o la cercanía a ejes clave como el Retiro o el paseo de la Castellana”.

Esto explica por qué cruzar una sola calle, como José Ortega y Gasset, puede implicar diferencias de precio cercanas a los 2.000 euros por metro cuadrado. También explica por qué Recoletos, y en especial calles como Serrano, Lagasca, Velázquez, Villanueva o Conde de Aranda, mantienen de forma consistente una prima frente al resto del distrito.

Recoletos, calle a calle

Dentro del propio 28001, la dispersión de precios es notable. Los tramos más prime de Serrano y Lagasca registran operaciones con medias superiores a los 16.000 euros por metro cuadrado. En enclaves muy concretos y de alta concentración, especialmente entre Villanueva, Conde de Aranda y Columela, algunas transacciones recientes superan los 15.200 euros por metro cuadrado.

Las promociones de obra nueva y los proyectos de rehabilitación integral han elevado aún más el techo de precios. En determinados desarrollos de la calle Velázquez, los valores se acercan a los 25.000 euros por metro cuadrado, con viviendas individuales que superan los 10 millones de euros. Estos activos se sitúan muy por encima de la media del código postal y, una vez formalizados ante notario, están influyendo de forma creciente en la estructura de precios a largo plazo.

Un comprador internacional sofisticado

Recoletos sigue atrayendo un perfil de comprador mayoritariamente internacional, con una demanda sólida procedente de Latinoamérica, Norteamérica y Europa. No obstante, no se trata de capital oportunista ni especulativo.

Los compradores son altamente selectivos y suelen centrarse en edificios clásicos, con una arquitectura reconocible, techos altos, abundante luz natural y capacidad de preservar valor a largo plazo. La orientación, la altura de la vivienda y la calidad del edificio pesan a menudo más que la superficie en sí.

Como señala Paloma Pérez Bravo, CEO residencial de Dils Lucas Fox, “el comprador de residencial de lujo en Madrid adquiere activos muy concretos. Combina criterios de estilo de vida con protección de capital y liquidez futura. Eso exige precisión, no posicionamientos genéricos”.

Una década de crecimiento estructural

Los precios en Recoletos prácticamente se han triplicado desde 2014, con un crecimiento cercano al 60 por ciento solo desde la pandemia. Hoy, un millón de euros permite adquirir en torno a 80 metros cuadrados en este código postal, frente a casi 250 metros cuadrados hace apenas una década.

Esta evolución ha desplazado parte de la demanda secundaria hacia zonas próximas como Goya, Lista o Fuente del Berro, donde los compradores sacrifican ubicación absoluta a cambio de mayor espacio. La brecha de precios entre códigos postales dentro de un mismo distrito se ha convertido en una de las más acusadas de Europa.

Un mercado que premia la experiencia

Pese a su elevada liquidez, Recoletos sigue siendo un mercado opaco. Muchas de las propiedades más demandadas no llegan nunca a los portales públicos y se transaccionan de forma discreta a través de redes privadas.

En este contexto, el acceso, el momento y el conocimiento a escala micro son determinantes. Entender no solo la calle, sino el edificio, la estructura de propiedad y el verdadero contexto de precios resulta clave.

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