Heredar una propiedad en España puede representar tanto una oportunidad como un paso importante en la vida. Ya sea para obtener liquidez, simplificar el patrimonio familiar o cerrar una etapa, vender una vivienda heredada requiere planificación. Aquí le explicamos todo lo que debe saber.
1. Aceptar la herencia
Antes de poder vender, es necesario aceptar legalmente la herencia. Esto incluye:
Obtener el certificado de defunción
Solicitar el certificado de últimas voluntades
Conseguir una copia del testamento (o iniciar la declaración de herederos si no lo hay)
Firmar la Escritura de Aceptación de Herencia ante notario
Liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Inscribir la titularidad del heredero en el Registro de la Propiedad
En esta fase, la vivienda sigue a nombre del fallecido. No se puede vender hasta que el cambio de titularidad esté formalizado.
2. Pagar el Impuesto de Sucesiones
Este impuesto se paga por cada heredero de forma individual, y varía según la comunidad autónoma, el valor del inmueble y el grado de parentesco.
Comunidades como Madrid o Andalucía ofrecen importantes bonificaciones a familiares directos (hasta 99%).
El impuesto debe liquidarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento de la persona causante, aunque puede solicitarse una prórroga del plazo de presentación.
Es imprescindible aportar el justificante de liquidación del impuesto para inscribir la propiedad a tu nombre.
Recomendamos contar con el apoyo de un gestor o asesor fiscal para evitar errores o recargos.
3. Inscribir la propiedad en el Registro
Una vez aceptada la herencia y pagados los impuestos, es necesario actualizar la titularidad en el Registro de la Propiedad. Solo así podrás vender legalmente el inmueble.
4. Gestionar la copropiedad (si la hay)
Si hay varios herederos, todos deben estar de acuerdo en vender. En caso de desacuerdo, puede ser necesaria una división de la herencia, ya sea mediante pacto privado o a través de mediación legal.
Consejo: Aclara desde el principio si todos desean vender o si alguno prefiere quedarse con el inmueble, para evitar retrasos.
5. Revisar el estado legal del inmueble
Antes de sacarla al mercado, conviene:
Verificar los datos catastrales (superficie, uso, linderos)
Comprobar si existen cargas (hipotecas, IBI pendiente, cuotas de comunidad)
Asegurarse de que la vivienda sea habitable: puede requerir una nueva cédula de habitabilidad o el certificado energético
6. Valoración y preparación para la venta
Las viviendas heredadas suelen estar desactualizadas o vacías. Recomendamos:
Solicitar una valoración profesional, basada en datos reales del mercado
Realizar pequeñas mejoras o home staging para hacerla más atractiva
Reunir toda la documentación para una venta transparente: Nota simple actualizada, título de propiedad, certificado energético, información catastral, documentos de identidad de todos vendedores
7. Fiscalidad en la venta (Plusvalía y Ganancias)
Al vender, deberás tener en cuenta dos impuestos:
Plusvalía Municipal: Impuesto local sobre el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Este impuesto lo asume el vendedor.
Ganancia patrimonial (IRPF): La ganancia patrimonial en el IRPF se calcula por la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta del inmueble. Si se vende poco tiempo después de heredar y ambos valores son similares, la ganancia y por tanto la tributación puede ser muy reducida o incluso inexistente.
Un asesor fiscal te orientará sobre posibles deducciones, compensaciones o reinversión.
8. Contar con una agencia experta como Lucas Fox
Vender una vivienda heredada implica muchos detalles legales, fiscales y emocionales. Una agencia profesional le ayudará a:
Valorar y posicionar correctamente la propiedad
Revisar toda la documentación
Atraer compradores cualificados (nacionales e internacionales)
Negociar, coordinar con notarios y resolver cualquier incidencia
