Temporada Alta vs Temporada Baja: Cómo alquilar, optimizar la rentabilidad y maximizar tu propiedad todo el año en Mallorca

El mercado inmobiliario de Mallorca ha evolucionado más allá de su tradicional atractivo veraniego. Lo que antes era un destino puramente estacional se ha consolidado como un lugar donde vivir y rentabilizar durante todo el año. Para los propietarios, esta doble naturaleza representa una oportunidad clara: maximizar los ingresos adaptando la estrategia de alquiler, las licencias y la gestión a las nuevas dinámicas de demanda.

La fuerza de la temporada alta

Entre abril y octubre, Mallorca sigue siendo uno de los mercados de alquiler vacacional más rentables de Europa. Según datos de IBESTAT, las Islas Baleares recibieron más de 17 millones de turistas en 2024, una cifra récord. La demanda de alojamiento premium durante estos meses supera con creces la oferta, especialmente en zonas exclusivas como Deià, Port Andratx o Pollensa.

Las tarifas nocturnas para villas de lujo en estas ubicaciones pueden superar los 2.000 o 2.500 euros por noche, especialmente si se comercializan a través de canales dirigidos a clientes internacionales de alto poder adquisitivo. Según AirDNA (2025), la ocupación media en Mallorca supera el 76 %, con ingresos anuales medios cercanos a los 48.000 euros por propiedad, muy por encima de la media nacional.

Las viviendas con licencia turística (ETV) son las más competitivas. Este permiso, otorgado por el Govern Balear, es limitado y esencial para operar legalmente como alquiler vacacional. Los inmuebles con licencia pueden alcanzar hasta un 20–30 % más de rentabilidad bruta que aquellos sin ella, tanto por cumplimiento normativo como por la escasez de licencias disponibles.

La oportunidad de la temporada baja

La llamada temporada baja, de octubre a abril, ha dejado de ser sinónimo de inactividad. El auge del teletrabajo, la movilidad profesional y los estilos de vida flexibles han impulsado un nuevo tipo de inquilino: profesionales internacionales, nómadas digitales y jubilados activos que buscan estancias prolongadas.

El Instituto de Estadística de las Islas Baleares (IBESTAT) ha registrado un aumento constante de la movilidad residencial temporal, reflejo de esta tendencia hacia estancias medias. Esto ha generado una demanda sólida de alquileres de media duración (3 a 6 meses), sobre todo en Palma, Son Vida y Portixol, donde la cercanía a colegios, servicios y espacios de coworking resulta determinante.

Por ejemplo, un piso amueblado de tres dormitorios en el casco antiguo de Palma, con buena conexión a internet y zona de trabajo, puede alcanzar entre 3.000 y 3.500 euros al mes con contratos de seis meses. Este tipo de arrendamiento reduce costes operativos, evita la rotación constante de huéspedes y no requiere licencia turística.

El modelo híbrido: combinar para ganar

Cada vez más propietarios apuestan por una estrategia híbrida: alquiler vacacional en verano y alquiler de media duración en invierno.
Una villa en Pollensa, por ejemplo, puede alquilarse por semanas entre mayo y septiembre a precios premium, y después firmar un contrato corporativo de seis meses entre octubre y marzo. Esta fórmula reduce el riesgo de vacantes y garantiza ingresos más estables a lo largo del año.

En zonas urbanas, el enfoque también funciona. En Portixol, un apartamento de un dormitorio puede alquilarse todo el año a profesionales que trabajan en Palma, generando rentas estables y menor rotación. En 2025, la rentabilidad bruta media en Baleares se situó en torno al 4,8 % (Charlesdel Real Estate, 2025), por lo que diversificar entre alquiler vacacional y de media duración ayuda a optimizar los resultados.

Cómo maximizar la rentabilidad

Hay varios factores clave para lograr el mejor retorno:

Licencias: disponer de la licencia ETV es imprescindible para el alquiler vacacional. Quienes no la tengan deben optar por alquileres de media o larga duración para cumplir la normativa.
Diseño y durabilidad: los interiores deben ser atemporales, funcionales y resistentes. Los materiales naturales y el estilo mediterráneo minimalista atraen a inquilinos exigentes y reducen el mantenimiento.
Gestión profesional: confiar en una agencia especializada garantiza un servicio continuo: atención a los huéspedes, limpieza, mantenimiento y actualización normativa. Todo ello protege la reputación del inmueble y mejora la ocupación.
Fiscalidad: los ingresos por alquiler están sujetos a tributación en España, pero los gastos deducibles (gestión, suministros, mantenimiento) pueden mejorar la rentabilidad neta. Además, los convenios de doble imposición evitan que los propietarios extranjeros tributen dos veces por la misma renta.

Perspectivas

El mercado inmobiliario mallorquín mantiene una tendencia sólida: los precios han pasado de unos 2.000 €/m² en 2016 a cerca de 5.000 €/m² en 2025 (IBESTAT, Idealista). Aunque la temporada alta sigue siendo el motor económico principal, el crecimiento de la demanda en invierno demuestra que el mercado se ha profesionalizado y diversificado.

Para los propietarios, la clave está en adaptarse. Combinar la exclusividad del alquiler vacacional con la estabilidad de los contratos de media duración permite obtener ingresos constantes y revalorización a largo plazo. Con una gestión eficiente, licencias en regla y una estrategia bien definida, Mallorca se consolida como uno de los destinos más atractivos para invertir y vivir todo el año.