Cambios fiscales clave para inversores inmobiliarios en Andalucía desde 2026

La Ley de Presupuestos de Andalucía para 2026, aprobada a finales de 2025, ajusta el tipo reducido del 2 por ciento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable a los operadores inmobiliarios profesionales que compran viviendas para su reventa.

Desde el 1 de enero de 2026 se aplican dos condiciones. En primer lugar, el tipo reducido del 2 por ciento solo será aplicable a inmuebles con un valor de adquisición declarado de hasta 500.000 euros por unidad, incluyendo anexos como plazas de garaje o trasteros. En segundo lugar, el plazo máximo para revender el inmueble y mantener ese tipo reducido se reduce de cinco a dos años.

Cualquier adquisición por encima de los 500.000 euros seguirá siendo plenamente válida y habitual en el mercado, pero tributará al tipo general del ITP en Andalucía, y no al tipo reducido reservado para la actividad profesional de reventa.

Las operaciones formalizadas hasta el 31 de diciembre de 2025 continúan rigiéndose por la normativa vigente.

Un cambio que premia la claridad y la profesionalidad

Leído en su contexto, este ajuste no supone una restricción a la inversión, sino una redefinición de cómo se aplican los incentivos fiscales. El umbral de los 500.000 euros actúa simplemente como una línea divisoria. Por debajo de esa cifra, los operadores profesionales pueden seguir beneficiándose del ITP reducido siempre que revendan en un plazo de dos años. Por encima, el mercado opera con el régimen fiscal estándar.

En Marbella, donde una parte significativa de la oferta supera ese nivel de precio, las decisiones de inversión ya dependen mucho menos de la fiscalidad de la transmisión y mucho más de factores estructurales como la ubicación, el diseño, la escasez de producto y la demanda internacional. La nueva normativa refuerza esa realidad en lugar de alterarla.

La reducción del plazo de reventa también encaja con la forma de trabajar de los operadores más eficaces en mercados prime, centrados en un producto bien definido, precios ajustados al mercado y una salida clara hacia el comprador final.

Por qué Marbella sigue atrayendo capital

Marbella se sitúa en el centro de uno de los mercados residenciales más internacionales de España. La Costa del Sol mantiene una de las cuotas más altas de compradores extranjeros del país, con Marbella, Benahavís y Estepona concentrando buena parte de la actividad en la provincia de Málaga. Esta profundidad de demanda es clave para la liquidez, incluso en los tramos de precio más elevados.

Al mismo tiempo, la oferta en las mejores ubicaciones sigue siendo estructuralmente limitada. El crecimiento de las Branded Residences y de los conceptos residenciales con servicios está reforzando el posicionamiento global de Marbella y atrayendo a un perfil de comprador que prioriza calidad, estilo de vida y valor a largo plazo por encima de la eficiencia fiscal a corto plazo.

Cómo pueden posicionarse los inversores a partir de 2026

El nuevo marco favorece una segmentación más clara del mercado:

• Viviendas con un precio de hasta 500.000 euros pueden seguir beneficiándose del tipo reducido del 2 por ciento de ITP, siempre que se revendan en un plazo máximo de dos años. Esto respalda estrategias profesionales de rotación rápida en microlocalizaciones bien seleccionadas.

• Viviendas con un precio superior a 500.000 euros tributan al tipo general del ITP, lo que desplaza el foco hacia la revalorización, la liquidez del comprador final y la diferenciación del producto, ámbitos en los que Marbella mantiene una posición especialmente sólida.

En ambos casos, la normativa favorece la toma de decisiones clara y la calidad del activo frente a enfoques especulativos.

Un horizonte constructivo para Marbella

A medida que el marco fiscal se vuelve más preciso, el éxito de la inversión depende menos de la estructura y más de elegir el activo adecuado en la ubicación correcta. Para Marbella, un mercado maduro y profundamente internacional, este es un cambio positivo.

Los ajustes previstos para 2026 aportan mayor claridad, no limitación. Para los inversores centrados en calidad, ejecución y atractivo a largo plazo, los fundamentos de Marbella siguen jugando claramente a su favor.